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隨著過去幾年的穩(wěn)步增長，數(shù)據(jù)中心正在從一個利基市場轉(zhuǎn)變?yōu)橹髁魇袌觯驗槠髽I(yè)對更多數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施的需求持續(xù)增長，將更多傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資者引入該領(lǐng)域。
根據(jù)CBRE的一份報告，僅在2022年上半年，美國主要市場的供應(yīng)就同比增長了20%，即627.3兆瓦。建筑活動也大幅增加，主要市場內(nèi)的管道同比增長一倍以上，達到1601.5兆瓦。今年及以后，輸油管道可能會保持強勁勢頭。
然而，該行業(yè)的持續(xù)增長并非沒有問題。對可持續(xù)性的需求、不斷上漲的能源價格、土地和電力的可用性、開發(fā)二級市場的競爭以及供需指標的演變等，這些只是數(shù)據(jù)中心所有者和運營商所關(guān)注的一些問題。Commercial Property Executive要求幾位專家仔細研究對該行業(yè)2023年的期望，他們反饋的一個共同點是，需要提前幾年仔細規(guī)劃，并預(yù)測數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施需求的增長模式。
土地和電力
為了在未來幾年保持增長，開發(fā)商必須優(yōu)先保障土地和電力權(quán)益。這引發(fā)了一些主要市場的其他問題。例如，根據(jù)Cushman&Wakefield的一份報告，在弗吉尼亞州勞登縣，由于當?shù)毓檬聵I(yè)供應(yīng)商提供足夠電力的能力有限，建筑活動不得不暫停到2025年。
Equinix通過發(fā)言人告訴CPE，其部署始終考慮到土地和電力方面的考慮。盡管該企業(yè)目前的增量電力需求小于超大規(guī)模和大型企業(yè)的電力需求，但在新地點破土動工之前評估能源選擇已成為重中之重。
此外，一級市場可開發(fā)土地的稀缺推動了價格上漲，CBRE預(yù)計今年土地價格將繼續(xù)上漲。這種動態(tài)在一定程度上推動了二級和三級市場的持續(xù)增長，以及遠程工作推動的遷移。
Flexential首席運營官Ryan Mallory表示:“由于最近的人口遷移，數(shù)據(jù)中心供應(yīng)商和客戶越來越關(guān)注二級市場。從土地可用性、電力成本到光纖連接和稅收優(yōu)惠，我們的團隊在決定擴張地點之前做了大量研究，經(jīng)過仔細考慮，二級和三級市場最具吸引力。”
去年，這家數(shù)據(jù)中心運營商和開發(fā)商宣布將在俄勒岡州波特蘭市和亞特蘭大擴建新設(shè)施。Flexential也開始在丹佛現(xiàn)有的數(shù)據(jù)中心進行改進工作。達拉斯、北卡羅來納州夏洛特市、田納西州納什維爾、路易斯維爾、以及其他地點。展望未來，該企業(yè)打算繼續(xù)沿著這些軌跡發(fā)展。
然而，主要市場并沒有放緩，在新開發(fā)項目和計劃項目中也占有相當大的份額。例如，世界上最大的數(shù)據(jù)中心市場——北弗吉尼亞，將從亞馬遜網(wǎng)絡(luò)服務(wù)上個月宣布的即將到來的350億美元投資中受益匪淺。
Mallory表示:“擁有一支受過良好教育的房地產(chǎn)團隊是至關(guān)重要的，他們知道如何與當?shù)仉娏?yīng)商保持一致，評估當前的可用性，并確保選址對擴建計劃是切實可行的。具體來說，傳輸和分配能力對于成功構(gòu)建數(shù)據(jù)中心至關(guān)重要。此外，在當今耗電巨大的數(shù)據(jù)中心市場，確保負載信函和承諾的安全是必須的。”
未來的需求
在全球衛(wèi)生危機期間，企業(yè)的任務(wù)是獲得足夠的資源來繼續(xù)銷售其產(chǎn)品。
Equinix發(fā)言人對CPE表示:“這是全球首次在供需急劇上升和下降時看到‘手風(fēng)琴效應(yīng)’，比如半導(dǎo)體或通過已經(jīng)擁擠的港口運輸貨物。”
現(xiàn)在，數(shù)據(jù)中心開發(fā)人員比以往任何時候都更需要利用其購買力來減輕供應(yīng)鏈和物流壓力。Mallory表示，“供應(yīng)鏈限制”可能會使2023年又是艱難的一年，這強調(diào)了全面的項目前研究、戰(zhàn)略規(guī)劃和謹慎執(zhí)行的必要性。
數(shù)據(jù)中心的需求只會在2023年增加。將需要更多的設(shè)施來維持關(guān)鍵的服務(wù)和訪問，支持從學(xué)術(shù)研究到急診醫(yī)學(xué)、金融交易等各個方面。
另一個有望增長的領(lǐng)域是人工智能應(yīng)用。人工智能是一種耗電量大的部署，在高密度環(huán)境中需要大量的電能。根據(jù)Mallory的說法，由于涉及到數(shù)據(jù)中心，有兩個不同的重點領(lǐng)域。其中一個是需求捕捉——空間和電力的供應(yīng)；另一個是需求創(chuàng)造——使用人工智能來支持設(shè)施。
Mallory表示：“人工智能可以用于預(yù)防性維護和預(yù)測建模，以幫助數(shù)據(jù)中心提供商以最大效率運行其設(shè)施。這是部署模型的需求創(chuàng)造方面。人工智能將繼續(xù)發(fā)展，并在2023年及以后成為技術(shù)市場的重要組成部分。”
可持續(xù)發(fā)展勢在必行
數(shù)據(jù)中心消耗大量的電力和水，這不是什么秘密。電力從哪里來已經(jīng)成為這些設(shè)施運營商和開發(fā)商的首要任務(wù)。數(shù)據(jù)中心的碳足跡脫碳不再是可有可無，而是必不可少的。此外，水的使用也備受關(guān)注，因為數(shù)據(jù)中心通常需要大量的水來冷卻IT設(shè)備。
解決這些問題的一種方法是要求數(shù)據(jù)中心開發(fā)人員和運營商報告其可持續(xù)性指標。
Mallory警告道:“客戶和利益相關(guān)者將不再對投入可持續(xù)發(fā)展工作的資金印象深刻。現(xiàn)在，他們將要求拿出確鑿的證據(jù)，證明投資和努力究竟如何創(chuàng)造真實的、可衡量的環(huán)境變化。為了跟上不斷增長的行業(yè)期望，我們將看到越來越多的組織創(chuàng)建新的、專門的可持續(xù)發(fā)展角色。環(huán)保工作是許多領(lǐng)導(dǎo)人2023年的首要任務(wù)，它也仍然是Flexential的優(yōu)先事項。”
為了解決當今的業(yè)務(wù)需求，一些實體轉(zhuǎn)向可持續(xù)金融解決方案，這些解決方案正在成為數(shù)據(jù)中心部門的首選工具。在其他類型的綠色融資中，與可持續(xù)發(fā)展相關(guān)的貸款(SLL)確實越來越受歡迎。與綠色債券和貸款不同，這種金融工具提供了更大的使用自由，其定價與借款人對預(yù)先確定的環(huán)境和/或社會績效指標(KPI)的表現(xiàn)掛鉤。
“鑒于它們在實現(xiàn)ESG目標和獲得更廉價融資方面的作用，我們看到數(shù)據(jù)中心行業(yè)對這些工具的興趣越來越大，這為整個行業(yè)，包括小型運營商打開了大門，”Sustainalytics可持續(xù)金融解決方案副總監(jiān)Begum Gursoy告訴CPE。
Sustainalytics為SLL與貸款市場協(xié)會的SLL原則的一致性提供了第二方意見。通過獲得企業(yè)的意見，借款人/發(fā)行人可以從可持續(xù)金融的角度證明他其交易是否可信、透明，并并符合投資者的期望。對于數(shù)據(jù)中心，最常見的領(lǐng)域與電力使用效率、碳排放、用水量以及多樣性和包容性有關(guān)。
Gursoy補充道:“與可持續(xù)發(fā)展相關(guān)的工具對那些擁有可靠的中期/長期ESG目標，但截至目前還未達到綠色債券投資者預(yù)期的數(shù)據(jù)中心運營商，或者那些希望展示其ESG績效改進的數(shù)據(jù)中心運營商，尤其具有吸引力。”
去年，數(shù)據(jù)中心企業(yè)的綠色金融市場增長非常明顯。Flexential宣布，該企業(yè)于2022年4月通過私募獲得了額外的1.5億美元資產(chǎn)支持證券，增加了其21億美元的證券化，其中16億美元為綠色債券。同樣在4月，Equinix宣布為12億美元的綠色債券定價，使其總額達到約49億美元。與此同時，Vantage數(shù)據(jù)中心為弗吉尼亞州北部的一個新設(shè)施獲得了3億美元的綠色貸款。
Equinix發(fā)言人在CPE中提到:“從客戶和合作伙伴到投資者和監(jiān)管機構(gòu)，每個人都希望獲得更多的環(huán)境影響數(shù)據(jù)，包括氣候風(fēng)險和范圍1、2和3的排放。隨著更多的氣候信息披露要求的出現(xiàn)，可持續(xù)性和透明的排放報告將日益成為關(guān)鍵的競爭優(yōu)勢。尋求數(shù)字化轉(zhuǎn)型的企業(yè)希望合作伙伴能夠與他們的可持續(xù)發(fā)展目標保持一致，并幫助他們跟蹤實現(xiàn)目標。”
Mallory補充道，關(guān)注電力消耗、節(jié)水冷卻和節(jié)能設(shè)備的數(shù)據(jù)中心企業(yè)將在2023年的競爭中保持領(lǐng)先地位。
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